Die Zeit ist Reif für Immobilien in Florida

[USAG24]

Sollten Sie sich mit dem Kauf eines zweiten Wohnsitzes, eines Ferienhauses oder Investmentobjektes beschäftigen – dann ist jetzt die richtige Zeit, um Nägel mit Köpfen zu machen. Die Kombination von wertgesicherter Anlage und subtropischem Ferienvergnügen wird nun mit dem Sonderangebotsschild unterstrichen.

Amerikanische Immobilien sind so preiswert geworden, da sich eine Vielzahl von Hauseigentümern schlichtweg übernommen hat. Wer zum Beispiel zu Beginn des Jahrtausends ein Einfamilienhaus für $150.000 gekauft hatte, sah in den kommenden Jahren einen enormen Wertzuwachs. Bis zum Jahr 2005 stieg diese Immobilie bis auf sagenhafte $400.000 und mehr – mit diesem Zugewinn an Wert fiel es dem Eigentümer nicht schwer, die Bank von einem Eigenkapitaldarlehen (Home Equity Loan) zu überzeugen, bei dem das Haus als Sicherheit für

die Rückzahlung des Darlehens benutzt wurde. Damit wurden dann maßlos weitere Anschaffungen getätigt, Boote, Autos und weitere Immobilien erworben. Ebenso ist den Banken ein Vorwurf zu machen, die die Kreditvergabe viel zu einfach gehandhabt haben.

Letztendlich kamen ganze Investorengruppen und kauften Dutzende von Grundstücken und Häusern auf, um sie kurze Zeit später unter massivem Zugewinn wieder weiter zu verkaufen. Schätz- und Marktwerte für Immobilien schossen dramatisch in die Höhe - und plötzlich kam der große Einbruch, heute nun gepaart mit der allgemeinen Wirtschaftskrise.

Kredite und Darlehen konnten nicht mehr getilgt werden, Preise waren im Sturzflug unterwegs, Grundsteuern jedoch immer noch in schwindeligen Höhen - das Drama nahm seinen Lauf. Tausende müssen notgedrungen verkaufen. In Florida herrscht Schnäppchenrausch – mit allen Preisvorteilen für europäische Käufer. Die Preise befinden sich derzeit wieder auf dem Niveau des Jahres 2000 - der richtige Zeitpunkt um zuzuschlagen. Der Immobilienmarkt bietet jetzt für fast jeden eine Vielzahl günstiger Möglichkeiten zu Preisen, die vor dem Boom gezahlt wurden. Viele clevere Kleininvestoren, die schon lange ein Haus kaufen wollten, denen aber die Preise zu hoch waren, aber auch Investmentunternehmen, die gleich ganze Wohnanlagen unter Vertrag nehmen, bevor sie zwangsversteigert werden, reagieren nun auf die Entwicklung. Der Euro steht weiterhin auf gutem Kurs, der Verlust der Kaufkraft des US-Dollar gegenüber dem Euro wurde um ein Mehrfaches vom Wertverlust der Immobilien in Florida übertroffen, Zinssätze sind auf einem Tiefstand angekommen. Während die Berichte in Grossteilen der USA immer noch einen sehr negativen Geschmack hinterlassen, gibt es einige Regionen, die sich bereits wieder auf dem Vormarsch befinden, wie z.B. die beliebteste Stadt des deutschsprachigen Publikums in Südwestflorida, Cape Coral, mit Ihren mehr als 640 Kilometer langen, traumhaft angelegten und Venedig ähnlichen Wasserstrassen.

Laut Informationen der “Florida Association of Realtors” (FAR) stiegen die Verkaufszahlen im März 2009 bei bestehenden Einfamilienhäusern mit insgesamt 13.085 um 30% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Damit ist dies der 7. Monat in Folge, in dem Abverkäufe höher liegen als im Vorjahr.

Der Durchschnittspreis für ein bestehendes Haus lag bei $141.300 – ca. 30% niedriger als noch ein Jahr zuvor. Wohnungen sind im Schnitt für weniger als $109.000 zu haben.
Für Lee County (Cape Coral, Fort Myers, Lehigh Acres und Umgebung) meldete die FAR im März 2009 mit 1.326 verkauften Häusern eine 134%ige Steigerung gegenüber dem Vorjahresmonat. Fast 47% dieser Verkäufe wurden alleine in Cape Coral getätigt. 2008 wechselten mehr als 8.700 bestehende Häuser den Eigentümer, was eine 86%ige Steigerung zu 2007 darstellt. Im ersten Viertel des Jahres 2009 wurden bereits fast 40% der Abverkäufe des letzten Jahres erreicht. Die stark gefallenen Preise führen zu verstärkten Kaufaktivitäten speziell in unserer Region. Dies ist auch an der durchschnittlichen Reichweite des Bestands an zum Verkauf stehenden Häusern zu erkennen. Im März 2009 hat sich im Vergleich zu den Vormonaten diese Kennzahl von durchschnittlich 11 auf knapp über 6 Monate annähernd halbiert. Sollte 2009 weiterhin diese starken Abverkäufe aufweisen, könnten die Verkaufszahlen am Ende diesen Jahres das Topjahr 2005 übertreffen. Ebenfalls interessant zu wissen ist, dass laut einer Studie der “National Association of Realtors” (NAR) die internationale Käuferschaft zu ca. 73% aus Kanada und Westeuropa stammt. In der Gegend von Cape Coral und Fort Myers steht Westeuropa mit 54%

an der Spitze mit einem enormen Anteil von deutschen Kunden. Dies zeigt weiterhin deutlich, dass diese Städte immer noch zu den beliebtesten gehören. Das Angebot ist reichhaltig, Preise bei Häusern im Segment bis ca. $120,000 kommen zum Stillstand, darüber kann man sich als Käufer immer noch in einer Position sehen, in der man sehr stark verhandeln kann, bei hochpreisigen Objekten sind Preisreduzierungen bei Verhandlungen im Rahmen von 15-25% keine Seltenheit. In diesem Jahr sind dazu noch Grundsteuersenkungen im 2-stelligen Bereich zu erwarten, man spricht hier teilweise von bis zu 30%. Wer jetzt nicht das passende findet, wird seinen eigenen Stil nur duch einen Hausbau verwirklichen können; aber auch hierfür gibt es eine grosse Auswahl an Grundstücken, sei es in Cape Coral, Fort Myers oder auf den umliegenden Inseln wie Pine Island oder Sanibel Island zu einladenden Preisen. Der Bereich des Neubaus hat ebenfalls unter dem Immobiliencrash gelitten, was heute immer mehr Interessierte auch wieder in Richtung des eigens geplanten Heims tendieren lässt. Die Hausbauer, die nun noch am Markt vertreten sind, sind grösstenteils recht solide und bereits lange am Markt vertreten.

Beispiel 1: Lage im bevorzugten Südwesten von Cape Coral mit Golfzugang, Südausrichtung, Haus Baujahr 2004, 3 Schlafzimmer, 3 Badezimmer, ca. 220 qm Wohnfläche, gehobene Ausstattung, Pool und separater Whirlpool

Angebotspreis: $334.000

Beispiel 2: Foreclosure - Haus im bevorzugten Südwesten von Cape Coral mit Golfzugang, Westlage, Baujahr 2004, 4 Schlafzimmer, 2 Badezimmer, ca. 200 qm Wohnfläche, Pool und separater Whirlpool

Angebotspreis: $217.000

3 : Short Sale - Haus im Nordwesten von Cape Coral, Südlage, Baujahr 2007, 3 Schlafzimmer, 2 Badezimmer, ca. 210 qm Wohnfläche, Pool

Angebotspreis: $138.000

Unzählige kaufen nun Foreclosure- und Short-Sale-Immobilien als Investmentobjekte – Häuser, die vor 4-5 Jahren noch das Dreifache wert waren! Vermietung ist das Stichwort, wenn es um die Deckung der Kosten geht und wenn der Markt in ein paar Jahren wieder den Weg nach oben angetreten hat, bieten sich gute Chancen, das Objekt mit lohnendem Gewinn zu verkaufen. Diese Objekte sind teilweise sogar nur 2 oder 3 Jahre alt und noch nie bewohnt worden.

Was ist ein “Short Sale”?
Bei einem Short Sale (Verkauf mit Restschuld beim Gläubiger) schuldet der Hausbesitzer dem finanzierenden Institut eine höhere Summe als beim Verkauf der Immobilie erzielt werden kann. Nach schriftlicher Vereinbarung der Konditionen zwischen Eigentümer und Bank werden meistens mehrere Angebote verschiedener Kaufinteressenten abgewartet, um dann dem höchsten den Zuschlag zu geben. Es ist also Schnelligkeit, Flexibilität aber auch Geduld gefragt, wenn man hier den Stich machen möchte – lange Wartezeiten bezüglich Rückmeldungen der Banken sind an der Tagesordnung.

Was ist ein “Foreclosure”?
Bei einem Foreclosure (Verfall der Immobilie an den Gläubiger) gehört die Immobilie bereits der Bank, man nennt sie auch REO (Real Estate Owned). Die Bank hat hier einen verbindlichen Preis festgelegt, um diese Immobilie schnellstmöglich aus Ihrem Bestand
abzuverkaufen. Bei Foreclosures kommt es den Banken vor allem darauf an, einen soliden Käufer zu finden. Aussagekräftige Dokumente müssen vorgelegt werden, die die finanziellen Möglichkeiten gegenüber der Bank offenlegen.

Der immer stärker werdende Anteil von verkauften Short Sales und Foreclosures hat seine Auswirkung auf die Preisgestaltung des “normalen” Immobilienmarktes nicht verfehlt. Die Preise sind allgemein drastisch gesunken.

Bei Foreclosures wie auch Short Sales ist es wichtig, die Schritte in der richtigen Reihenfolge zu planen:


Solllten Sie als Barkäufer auftreten können, erleichtert dies vieles und es ist ledliglich notwendig, einen sog. “proof of funds” mit dem Angebot einzureichen – das ist im Endeffekt nicht anderes als ein Kontoauszug oder eine Bankbestätigung, dass die Kaufsumme tatsächlich bar vorhanden ist.

Im Falle einer Finanzierung hier vor Ort kann ein Angebot auf eine Immobilie erst abgegeben werden, wenn eine Bank eine “Vorqualifikation” ausstellt. Das finanzierende Institut startet hier den Prozess der Überprüfung des Kunden, fordert die notwendigen Dokumente an und entscheidet dann, ob eine Finanzierung bis zu einer angefragten Summe in Frage käme. Diese Bestätigung nennt man “Pre-Approval”, die dann mit dem eigentlichen Angebot eingereicht werden muss.

Trotz der inzwischen bereits veränderten Voraussetzungen ist eine Finanzierung für Ausländer in Florida kein Ding der Unmöglichkeit - im Gegenteil, manche Banken spezialisieren sich aufgrund der ausländischen Käuferschaft immer mehr darauf.. Bei einer vollen Eigennutzung als Visuminhaber gilt dieses Objekt als Hauptresidenz; bei Vermietung und gelegentlicher Eigennutzung ist eine Bank ebenfalls noch gesprächsbereit. Sollten Sie jedoch als Investor mehrere Objekte kaufen wollen unter Gebrauch einer Finanzierung, wird es eher schwierig – Generell sind Darlehen bis zu 75% der Kaufsumme möglich, hängen aber auch von der finanziellen Sicherheit des Antragsstellenden ab.

Auf was kommt es an, auf was sollten Sie achten?

Wo soll die Immobilie stehen?
Location, Location, Location – die Lage spielt eine grosse Rolle für zukünftige Wertsteigerungen

Wie groß sollte diese sein und welche Eigenschaften muss sie haben?
Machen Sie sich Gedanken, welche Kriterien bei der Immobilie erfüllt sein müssen und wieviele square foot sie haben sollte (1 sq ft = 0,093 qm)

Wie hoch sind die laufenden Kosten, wie z.B. Versicherung, Steuern etc.?
Ihr Makler kann Ihnen diese Zahlen und Informationen nennen. Bedenken Sie, dass ausser Versicherung und Steuern auch weitere Kosten eine Rolle spielen können, wie z.B. Strom, Wasser, Telefon, Fernsehen, Internetzugang, Rasen- und Poolpflege etc.

Wieviel möchten Sie maximal ausgeben?
Legen Sie den maximalen Kaufpreis aufgrund Ihrer finanziellen Möglichkeiten fest oder bestimmen Sie die monatlichen Belastungen im Falle einer Finanzierung.

Wie finden Sie den richtigen Immobilienmakler?
Achten Sie unbedingt darauf, dass Sie mit einem staatlich geprüften Makler zusammenarbeiten. Makler unterliegen einer klaren und strikten Gesetzgebung. Stellen Sie sicher, dass er Fachkenntnis und Integrität beweisen kann. Abwicklung von Käufen, Verkäufen, die Schätzung oder Vermarktung einer Immobilie gehören zum Tagesgeschäft – fragen Sie aber auch nach, inwiefern Ihnen der Makler Zusatzdienstleistungen anbieten kann, wie z.B. Unterstützung in der Beschaffung einer Finanzierung, Herstellung von Kontakten zu deutschsprachigen Rechtsanwälten, Steuerberatern, Einwanderungsanwälten etc. In seltenen Fällen agiert er auch als Unternehmensmakler, sprich er unterstützt Sie bei einem Firmenkauf. Mitglieder in offiziellen Vereinigungen, wie z.B. der “Vereinigung der Makler von Fort Myers und Umgebung” unterliegen desweiterem einem strengen Berufskodex und nennen sich Realtor®. Schauen Sie sich Webseiten von Maklern genau an und prüfen Sie, ob ein Verweis auf diesen Kodex vorhanden ist – so können Sie sich sicher sein, dass der Agent auch wirklich offen damit wirbt.

Ein deutschsprachiger Makler kann Ihnen Mißverständnisse in der Kommunikation ersparen; Fachbegriffe und Vertragsenglisch können zu kostspieligen Fehlern führen! Prüfen Sie Ihre Wunschperson auf Herz und Nieren – der Slogan “die Extrameile für den Kunden gehen” sollte wirklich gelebt werden!

Wie läuft der Immobilienkauf in Florida ab?
Während Ihre ersten Einblicke in den Markt schon von Deutschland aus erfolgen können, ist es empfehlenswert, sich ein Bild vor Ort zu machen und die vorselektierten Objekte selbst zu besichtigen. Sollten Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, erledigt der Makler den schriftlichen Teil mit Ihnen gemeinsam und führt ab diesem Zeitpunkt die Verhandlungen mit dem Verkäuferagenten – übrigens ist er auch dazu da, die gesamte Transaktion für Sie so einfach wie möglich zu gestalten. Falls Sie ein Angebot auf eine Immobilie abgeben möchten, muss eine Anzahlung geleistet werden, um Ihre Kaufbereitschaft zu signalisieren. Generell spricht man hier von ca. 5% des Kaufpreises. Sie können die Wirksamkeit des Vertrages beeinflussen, in dem sie ihn z.B. abhängig machen von einer fachmännischen Überprüfung des Hauses, durch eine sogenannte “Home Inspection”. Hierbei stellt Ihnen ein lizenzierter Prüfer gegen einen geringen Obulus einen detaillierten Bericht aus, der alle beschädigten oder defekten Hausbestandteile, Geräte und Einrichtungsgegenstände auflistet und Mängel und Schwachstellen aufdeckt – meistens inklusive Bildmaterial. Im letzten Schritt, nach der Einigung über Kaufpreis und Vertragsbedingungen kommt dann eine “Title Company” (eine Art Notar) ins Spiel und übernimmt den eigentlichen schriftlichen Abschluß der gesamten Transaktion, wobei eine Anwesenheit beider Parteien vor Ort nicht nötig ist.
Prinzipiell trägt der Verkäufer die Provision für beide Makler.

Wichtig: Vielen Kunden werden nicht alle notwendigen Informationen gegeben; bevor Sie ein Angebot auf ein Haus oder Grundstück abgeben, sollten Sie ein sog. “Real Property Sales Disclosure”-Dokument vorgelegt bekommen haben. Ihr Agent sollte Sie auf verschiedene relevante Themen aufmerksam machen, damit Sie von Anfang an über Punkte informiert sind, wie z.B. Zusatzausgaben beim Kauf in Verbindung mit der Transaktion, weitere Kosten die bei einer Finanzierung oder bei einem Short Sale entstehen, welche Überprüfungen in einem Haus vorgenommen


werden können, Zusatzkosten beim zukünftigen Anschluss an Stadtwasserversorgung und auch in welcher Funktion Ihr Makler mit Ihnen arbeitet, sprich welche Pflichten er gegenüber Ihnen hat.

Wie vermieten und verwalten Sie Ihr Haus?
Für eine Vermietung und Verwaltung brauchen Sie einen vertrauenswürdigen Partner, der sich in Ihrer Abwesenheit um Ihr Haus kümmer oder auch die Vermarktung übernimmt. Fragen Sie Ihren Makler nach Hausverwaltungs- und Hausvermietungsfirmen
Ist Ihr Interesse geweckt?
Melden Sie sich bei dem Makler Ihres Vertrauens. Dieser kann Sie kostenlos und unverbindlich in seine MLS-Informationsdatenbank aufnehmen und über die Region informieren. Als Mitglied der “REALTOR® Association of Greater Fort Myers and the Beach” sind die Makler an das sog. “Multiple Listing System” (MLS) angeschlossen, welches Ihnen ermöglicht den Immobilienmarkt in Cape Coral, Fort Myers und umliegenden Städten und Gebieten ständig beobachten zu können, jeweils mit den von Ihnen hinterlegten Eigenschaften für Ihr Wunschhaus oder –grundstück, die Sie natürlich auch jederzeit verändern können. Sie werden daraufhin automatisch e-mails erhalten mit einer Verknüpfung auf Ihre persönliche Webseite, auf der Sie diese Angebote einsehen, speichern oder auch verwerfen können.

Die selektierten Angebote, vom System herausgefiltert aus mehreren tausend angebotenen Immobilienobjekten werden ständig aktualisiert und reflektieren Änderungen wie z.B. Preisreduzierungen oder Neuzugänge zeitnah. So können Sie dann einfach und bequem Detailinformationen und Preise aus der Ferne vergleichen und über Ihre Favoriten entscheiden. Sie ganz alleine sitzen am Lenkrad, wenn es um die Fahrt in Richtung Ihrer Florida-Immobilie geht! Verschaffen Sie sich Ihren ersten Eindruck in Ruhe - unverbindlich und kostenlos !

Machen Sie sich selbst ein Bild von unser wunderschönen Gegend hier. Gute Immobilienwebseiten bieten weitaus mehr als nur die eigentlichen Angebote an. Informationen zu den Eigenheiten des Immobiliengeschäfts sind wertvoll, ebenso Marktberichte und andere Übersichten, die die Aussagen des Agenten auch belegen; und das Ganze bestenfalls in deutsch.
Steigende Verkaufszahlen bei bestehenden Hauesern, stabiler werdende durchschnittliche Verkaufspreise, Investorengruppen, die im grossen Stil Bankeigentum erwerben und erhöhtes Interesse an Grundstücken und Neubauten zeigen deutlich den Trend deutlich.

Zum Schluß bleibt mir nur zu raten : Warten Sie nicht zu lange – entgegen der Meldungen und Berichte über die USA gibt es doch einzelne Regionen, wo sich das Investieren jetzt lohnt – und wir stehen mit an der Spitze.

Autor: Markus Hartwich, P.A.